Makelaars, hypotheekverstrekkers en huizenkopers mogen roepen wat ze willen, onze columnist Robert Jan Blom blijft hardnekkig beweren dat er helemaal geen sprake is van een overspannen huizenmarkt. Volgens Blom is er niets meer of minder aan de hand dan een piekje in een volstrekt normaal verlopend cyclisch patroon. ‘Ik heb het nog veel gekker meegemaakt.’
Expats kopen appartementen op
De media toeteren het dagelijks in onze oren. Code rood! Woningstress! Buitenlandse beleggers en expats kopen onze appartementen op, starters hebben overal het nakijken! De huizenmarkt is totaal overspannen! Met uitzondering van het verhaal dat schaarse bouwvakkers tegenwoordig meer verdienen dan tandartsen, zijn deze alarmerende berichten niet zomaar als fake news af te doen. Wel zijn de journalisten van dienst wat kort van memorie. Op de woningmarkt hebben zich eerder, nog veel dramatischer ontwikkelingen afgespeeld, zo weet ik uit ervaring.
Rente van negen procent
In 1978 kocht ik samen met mijn echtgenote mijn eerste huis. Het was een periode waarin de rente rond de negen procent lag. Geen koper die zich hierdoor liet afschrikken. Op een woensdagochtend werd ik door de makelaar gebeld. Er was ‘iets leuks’ op de markt verschenen, voldeed precies aan onze wensen. Ik beloofde na mijn werk langs te komen. ‘Navijven pas?’ reageerde hij. ‘Als je niet binnen een uur hier bent, is het pand al weg hoor!’ Uiteindelijk kwam het tot een aankoop. Een paar weken later, na het tekenen van de definitieve overeenkomst, deed de verkopende makelaar ons een verbazingwekkend aanbod. Of we de woning, die we nota bene net hadden gekócht voor 180.000 gulden, aan hém wilden doorverkopen voor 220.000 gulden?
Huis met verlies verkocht
De makelaar had alweer zoveel gegadigden aan de lijn gehad dat hij het huis met gemak voor een veel hogere prijs kwijt kon. Ja, die middag hadden mijn vrouw en ik zomaar fl. 40.000,- in onze zak kunnen steken. Verleidelijk, maar we gingen er niet op in. We wilden niet opnieuw gaan zoeken naar die speld in een hooiberg. Toen we vijftien jaar later het huis van de hand deden, was de markt volledig veranderd. De inmiddels tot dertien procent opgelopen rente had de kopers de gordijnen in gejaagd. In plaats van overspanning heerste er nu volledige slapte. We verkochten het huis met verlies.
Woningmarkt op slot
En zo zijn er sinds 1979 meerdere huizenmarkten geweest. Er waren ‘markten’ waarop je je huis aan de straatstenen niet kwijt kon en ‘markten’ waarop je je huis binnen een uur kon verkopen. Tegenwoordig is er sprake van een lastige ‘aankoopmarkt’ die volgde op een totaal verziekte ‘verkoopmarkt’ waarin er jarenlang nauwelijks huizen werden verkocht. De wetten van vraag en aanbod regeren. Nee, ga nu niet zeggen dat het die lage rente is die de potentiële huizenkopers naar de makelaars stuwt: de rente is al járen extreem laag. Desondanks zat de woningmarkt op slot terwijl de prijzen relatief laag waren en het aanbod van huizen waar je nog tienduizenden euro’s op kon afdingen gigantisch.
Economisch gegeven
En ga ook niet zeggen dat er te weinig gebouwd is, zoals Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de UvA, beweert. Interessanter is de vraag waarom tienduizenden mensen opeens bevangen zijn door de huizenkoopdrift. Zijn de prijzen gunstig? Integendeel! Zijn de lasten van huurwoningen plotseling fors gestegen? Natuurlijk niet. Dat mensen nu massaal een koopwoning willen is een simpel economisch gegeven. Ga maar na. Als je elke dag hoort dat een bepaald product schaars is, wil je het juist graag hebben. Of dat nu om een krop andijvie gaat, een pak melkpoeder, een stuk zeep of een huis. Je praat erover, droomt ervan en een haast magnetische kracht drijft je naar de markt in de wetenschap dat je veel teveel gaat betalen…
Huizenkrapte
Van het ene op het andere moment bestaat er zoiets als ‘huizenkrapte’. Op de borrel en bij de barbecue, iedereen heeft wel een idee van de oorzaken: de onvoorzien snelle groei van de bevolking, woningcorporaties die wijken vol huurwoningen laten verslonzen en anders ligt het wel aan de rentestand. Ongeduldige huizenkopers zou ik een adviesje willen geven. Probeer enig geduld uit te oefenen. Binnen een jaar verandert de markt weer. En als dat een markt is met een groot aanbod: koop dán een woning en wacht niet opnieuw totdat iedereen wil kopen. Na een overspannen markt volgt er altijd weer een onderkoelde markt.
Robert Jan Blom